Giao dịch bất động sản 2018 sụt giảm ở hầu hết phân khúc

Một khu du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng - Ảnh: T.T.D.

Trong báo cáo thị trường mới đây của DKRA Việt Nam, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&B, nhận định 2018 là một năm thị trường ghi nhận sự giảm nhiệt rõ rệt ở hầu hết các phân khúc, cả về nguồn cung mới và nhu cầu mua. 

Cụ thể, TP.HCM chỉ có 38.107 căn hộ chào bán từ 62 dự án, giảm 18% so với năm 2017. Sức tiêu thụ đạt 34.000 căn, giảm 16% so cùng kỳ. 

Dù giao dịch giảm nhưng giá bán căn hộ vẫn tiếp tục đà tăng với mức trung bình từ 7-10% so với năm 2017 và chủ yếu tăng giá trong 6 tháng đầu năm 2018. Thời điểm cuối năm thị trường chững lại thấy rõ.

Bên cạnh đó, loại hình căn hộ đang ghi nhận sự mất cân đối nghiêm trọng giữa các phân khúc. Dòng sản phẩm căn hộ hạng C sụt giảm mạnh đến 21% chỉ còn chiếm chưa đến 17% so với con số 38% của năm 2017. Hạng A lại tăng mạnh từ 21% năm 2017 lên 35% trong năm 2018, hạng B cũng tăng thêm 3%.

Phạm vi phân bố dự án cũng có sự thay đổi trong năm 2018. Thị trường cho thấy sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố của các dự án mới. Khu Đông và khu Nam thay thế vị trí của khu Tây, trở thành khu vực có lượng dự án mới triển khai nhiều nhất, lần lượt chiếm 31% và 29% tổng cung (năm 2017 con số này là 24% và 18%). 

Khu Tây TP.HCM từ tỉ lệ 43% năm 2017 đã giảm xuống chỉ còn 22% song đây lại là thị trường ghi nhận sức tiêu thụ tốt nhất khi tổng lượng tồn kho chỉ vào khoảng 431 căn. 

Khu Đông và khu Nam tuy nguồn cung nhiều nhưng tiêu thụ kém với lượng tồn kho lần lượt là 1.740 và 1.084 căn.

2018 cũng là năm không mấy tích cực của thị trường nhà phố và biệt thự. Nguồn cung và lượng tiêu thụ của dòng sản phẩm này đều sụt giảm mạnh. Tổng nguồn cung 2018 chỉ vào khoảng 1.173 căn, tập trung 90% ở khu Đông, giảm gần 1.772 căn so với 2017. Sức tiêu thụ vào khoảng 843 căn, giảm 40% so với cùng kỳ. 

Trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung sơ cấp trên thị trường ghi nhận sự biến mất của dòng sản phẩm tầm trung và giao dịch chủ yếu chỉ còn ở phân khúc cao cấp với mức giá trung bình từ 15 tỉ đồng/căn.

Biệt thự nghỉ dưỡng và condotel vẫn tiếp tục kéo dài đà ảm đạm trong suốt năm 2018. Theo thống kê, nguồn cung và tỉ lệ tiêu thụ của biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018 giảm lần lượt 48% và 46% so với năm 2017. 

Condotel thì có khoảng 4.596 căn mở bán mới, giảm 69% so với năm 2017. Sức cầu khá thấp ngoại trừ một số dự án nổi bật ở Khánh Hòa. Nguồn cung sơ cấp trên thị trường tập trung chủ yếu ở Khánh Hòa và Đà Nẵng, chiếm khoảng 86% toàn thị trường.

Theo ông Nguyễn Hoàng, đất nền là phân khúc duy nhất ghi nhận điểm sáng về giao dịch với sức tiêu thụ khả quan và ổn định. 

Trong năm 2018, phân khúc đất nền cung cấp ra thị trường khoảng 3.736 nền, giảm đến 48% so với nguồn cung của năm 2017 (khoảng 7.181 nền) nhưng tỉ lệ tiêu thụ vẫn đạt mức cao với hơn 86% (khoảng 3.272 nền) nguồn hàng được giao dịch, giá bán tăng trung bình từ 12-15% so với năm 2017. Tuy nhiên, mức tăng giá tập trung ở giai đoạn đầu năm, 6 tháng cuối năm giá bán không có nhiều biến động. 

Nguồn cung và lượng tiêu thụ ở khu vực phía Bắc chiếm tỉ trọng lớn trên thị trường (hơn 50%), quy mô dự án nhỏ từ 1-2 ha. Khu Đông trong 6 tháng cuối năm gần như không có nguồn hàng mới giao dịch.

Nhận định về thị trường 2019, ông Phạm Lâm - TGĐ DKRA Việt Nam cho rằng với tỉ lệ tiêu thụ khả quan trong năm 2018, đất nền sẽ tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua nên nguồn cung mới có thể sẽ không tăng, sản phẩm giao dịch có thể là hàng thứ cấp, tình trạng khan hiếm sẽ dễ hình thành tâm lý săn hàng, dẫn đến nhiều đối tượng lợi dụng chào bán các sản phẩm chất lượng kém, mập mờ pháp lý. Vậy nên khách hàng cũng thận trọng hơn khi quyết định đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ, TGĐ DKRA Việt Nam dự báo, nếu thị trường suôn sẻ, pháp lý dự án triển khai đúng tiến độ, nguồn cung mới đổ về thị trường có thể dao động ở mức 30.000-35.000 căn. 

Khu Đông và khu Nam sẽ tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm khi chưa có nhiều dự án sẵn sàng tung ra. Nhà phố, biệt thự trong năm 2019 có thể tiệm cận mức 2.500-3.500 căn nếu thị trường thuận lợi và sự chuẩn bị đầy đủ kịp thời của chủ đầu tư.

Riêng với bất động sản nghỉ dưỡng, năm 2019 sẽ có hàng loạt dự án mới đi vào vận hành. Đây sẽ là thời điểm chứng tỏ bất động sản nghỉ dưỡng có thật sự tiềm năng như thị trường nhận định hay không. 

Bên cạnh đó, nguồn cung có thể tăng cao ở một số thị trường như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng. Sức cầu rất khó thay đổi do các yếu tố tác động về pháp lý và lợi nhuận chưa có nhiều thay đổi. Thị trường dự kiến có thể sẽ còn nhiều khó khăn.